Госуслуги и право

Налоговый вычет по ипотеке в 2026 году: сколько и как вернуть

Купили квартиру в ипотеку — государство вернёт часть денег. Имущественный налоговый вычет позволяет вернуть 13% и с расходов на саму покупку жилья, и отдельно с процентов, уплаченных банку по ипотеке. Разбираем простыми словами: кто имеет право, сколько можно вернуть, какие документы нужны и как оформить возврат через личный кабинет ФНС или Госуслуги в 2026 году.

Редакция rko.business··6 мин чтения
Налоговый вычет по ипотеке в 2026 году: сколько и как вернуть — обложка статьи
Содержание статьи

Что такое имущественный вычет по ипотеке

Имущественный налоговый вычет — это право вернуть часть уплаченного НДФЛ (налога на доходы физических лиц) при покупке жилья. Если вы официально работаете и с вашей зарплаты удерживается 13% НДФЛ, при покупке квартиры, дома или комнаты государство возвращает часть этого налога. По сути это не «подарок», а возврат ваших же денег, ранее перечисленных в бюджет.

При ипотеке вычет состоит из двух независимых частей. Первая — вычет с расходов на покупку самого жилья: вы возвращаете 13% с суммы, потраченной на квартиру (в пределах установленного лимита расходов). Вторая — вычет по процентам: вы дополнительно возвращаете 13% с суммы процентов, фактически уплаченных банку по ипотечному кредиту. Это два разных лимита, и заявить можно оба.

Важно: вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости за всю жизнь и только по целевому ипотечному кредиту. А вот основной вычет с расходов на покупку можно «добирать» по нескольким объектам, пока не исчерпан лимит. Точные суммы лимитов и порядок их применения уточняйте на сайте ФНС (nalog.gov.ru) — они периодически меняются.

Кто имеет право на вычет по ипотеке

Право на имущественный вычет есть у налоговых резидентов РФ, которые получают доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, и купили жильё на территории России. Главное условие — наличие официального налогооблагаемого дохода: именно из уплаченного с него налога и формируется возврат.

  • Вы — налоговый резидент РФ (находитесь в стране не менее 183 дней в году).
  • У вас есть доход, с которого удерживается НДФЛ 13% (зарплата, доход по договору, иногда от сдачи имущества).
  • Жильё куплено в России и оформлено в собственность (или есть акт приёма-передачи для новостройки).
  • Ипотека — целевой кредит именно на покупку этого жилья (для вычета по процентам).
  • Вы ещё не исчерпали лимиты вычета по предыдущим покупкам.
Кому вычет по ипотеке недоступен
КатегорияПочему
Самозанятые на НПД без другого доходаНалог на профессиональный доход — это не НДФЛ 13%, возвращать нечего
ИП на УСН или патенте без зарплатыСпецрежим не платит НДФЛ 13% с дохода
Неработающие пенсионеры без облагаемого доходаНет НДФЛ к возврату (но возможен перенос на прошлые годы — уточняйте в ФНС)
Покупка жилья у близкого родственникаСделки между взаимозависимыми лицами под вычет не подпадают

Сколько можно вернуть: две части вычета

Возврат считается как 13% от суммы расходов, но в пределах лимитов, установленных Налоговым кодексом. По основному вычету лимит — это предельная сумма расходов на покупку, с которой считается возврат. По процентам действует отдельный, более высокий лимит расходов на уплаченные банку проценты. Конкретные цифры лимитов уточняйте на nalog.gov.ru — здесь важна механика, а не запоминание чисел.

Механика такая: сначала возвращаете 13% с расходов на покупку (в рамках лимита покупки), затем — 13% с фактически уплаченных процентов (в рамках лимита процентов). При этом нельзя вернуть больше, чем вы реально уплатили НДФЛ за соответствующий год. Если за год уплачено налога меньше, чем положено к возврату, остаток переносится на следующие годы — и так до полного исчерпания.

  • Вычет с покупки — возврат 13% с расходов на жильё в пределах лимита расходов на покупку.
  • Вычет по процентам — возврат 13% с фактически уплаченных процентов в пределах отдельного лимита.
  • Нельзя вернуть больше уплаченного за год НДФЛ — остаток переносится на будущие годы.
  • Супруги при совместной собственности могут заявить вычет каждый — фактически удваивая семейный возврат (детали в ФНС).

Вычет по процентам: главная выгода ипотеки

Многие забывают про вторую часть — вычет по уплаченным процентам, а зря: за годы выплаты ипотеки сумма процентов набегает значительная, и 13% с неё — ощутимая сумма. Этот вычет считается не с тела кредита, а именно с процентов, которые вы фактически перечислили банку. Поэтому он накапливается постепенно, год за годом.

Заявлять вычет по процентам можно по мере их уплаты — каждый год добавляя сумму процентов за прошедший период, пока не достигнете лимита расходов на проценты. Справку об уплаченных процентах за год выдаёт банк-кредитор. Помните ключевое ограничение: вычет по процентам даётся один раз в жизни и только по одному объекту — поэтому если ипотек несколько, выгоднее заявить его по той, где проценты больше.

Из этого следует практический вывод для тех, кто только планирует покупки. Если вы предполагаете в будущем взять более дорогую ипотеку с большими процентами, иногда имеет смысл не «сжигать» право на вычет по процентам на первой небольшой ипотеке. Однозначного рецепта здесь нет — всё зависит от ваших планов, сумм и сроков. Но понимать, что это право одноразовое, важно заранее, чтобы не упустить большую выгоду. В сложных и спорных ситуациях, особенно при нескольких объектах или совместной собственности супругов, лучше заранее проконсультироваться в ФНС — это убережёт от ошибок при подаче декларации.

Два способа получить вычет: через ФНС и через работодателя

Вернуть НДФЛ можно двумя путями. Первый — через налоговую по итогам года: вы подаёте декларацию 3-НДФЛ, и налоговая возвращает уплаченный за год налог одной суммой на ваш счёт. Второй — через работодателя в течение года: вы получаете в ФНС уведомление о праве на вычет, передаёте его в бухгалтерию, и с вашей зарплаты перестают удерживать НДФЛ, пока вычет не исчерпается.

Сравнение способов получения вычета
ПараметрЧерез ФНС (декларация)Через работодателя
КогдаПо итогам года (за прошедшие годы)В текущем году, сразу
Как приходят деньгиОдной суммой на счётПрибавкой к зарплате (не удерживают НДФЛ)
Что подаватьДекларацию 3-НДФЛ + документыЗаявление в ФНС → уведомление работодателю
СкоростьПосле камеральной проверки (несколько недель)С ближайшей зарплаты после уведомления

Какие документы нужны для вычета по ипотеке

Состав документов зависит от способа покупки (новостройка или вторичка) и способа получения вычета. Часть данных ФНС уже видит сама — справки о доходах и удержанном НДФЛ во многих случаях подгружаются автоматически в личном кабинете. Но документы по сделке и ипотеке нужно приложить.

  • Договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ) с актом приёма-передачи.
  • Документы об оплате жилья (платёжки, расписки, банковские выписки).
  • Кредитный (ипотечный) договор с банком.
  • Справка из банка об уплаченных за год процентах по ипотеке.
  • Справка о доходах и суммах налога (часто уже есть в личном кабинете ФНС).
  • Выписка из ЕГРН о праве собственности (если требуется).

Как оформить вычет через личный кабинет ФНС и Госуслуги

Самый удобный способ — онлайн через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru: войти можно по логину ФНС или через подтверждённую учётную запись Госуслуг. В кабинете есть мастер заполнения декларации 3-НДФЛ, который сам подтягивает данные о доходах и помогает заполнить вычет по шагам.

  • Войдите в личный кабинет на nalog.gov.ru через учётную запись Госуслуг.
  • Откройте раздел «Доходы и вычеты» → «Получить вычет» → имущественный вычет.
  • Проверьте подгруженные данные о доходах за год.
  • Внесите данные по объекту, ипотеке и сумме уплаченных процентов, приложите сканы документов.
  • Укажите реквизиты счёта для возврата и отправьте декларацию с электронной подписью (формируется в кабинете бесплатно).
  • Дождитесь завершения камеральной проверки и поступления денег на счёт.

Сроки возврата и частые ошибки

После подачи декларации налоговая проводит камеральную проверку, которая по закону может длиться до трёх месяцев, плюс время на перечисление денег. Заявить вычет можно за несколько предыдущих лет — то есть если вы купили жильё пару лет назад и не заявляли вычет, налог за эти годы ещё можно вернуть. Точные сроки давности уточняйте в ФНС.

Типичные ошибки: путают тело кредита с процентами (вычет по процентам считается только с процентов), забывают про второй год и не «добирают» проценты, пытаются заявить вычет при покупке у близкого родственника, указывают неверные реквизиты счёта. Внимательно проверяйте суммы и прикладывайте свежую справку банка о процентах за каждый год.

Отдельно стоит учесть нюанс с рефинансированием ипотеки. Если вы перекредитовались в другом банке, право на вычет по процентам сохраняется — но важно, чтобы в новом договоре было прямо указано целевое назначение: погашение первоначального ипотечного кредита на покупку конкретного жилья. Тогда проценты и по первому, и по новому кредиту учитываются для вычета. Поэтому при рефинансировании внимательно проверяйте формулировки договора и сохраняйте документы по обоим кредитам — иначе налоговая может отказать в вычете по процентам нового банка. Спорные ситуации всегда стоит уточнять напрямую в ФНС до подачи декларации.

rb
Редакция rko.business

Материал подготовлен редакцией, проверил Дмитрий Соколов — финансовый аналитик, 11 лет в банковском секторе. Информация носит справочный характер и не является индивидуальной консультацией; ставки и условия уточняйте у банка. Обновлено 23 июня 2026. О проекте.

Частые вопросы

Сколько можно вернуть по ипотеке?

Вы возвращаете 13% с расходов на покупку жилья (в пределах лимита расходов на покупку) и отдельно 13% с фактически уплаченных банку процентов (в пределах отдельного лимита по процентам). Это две независимые части. Точные суммы лимитов уточняйте на сайте ФНС nalog.gov.ru — они периодически меняются.

Вычет по процентам и вычет с покупки — это одно и то же?

Нет, это две разные части имущественного вычета с разными лимитами. Сначала возвращаете 13% с расходов на покупку, затем дополнительно 13% с уплаченных процентов по ипотеке. Заявить можно обе части.

Можно ли получить вычет по процентам несколько раз?

Нет. Вычет по уплаченным процентам предоставляется только один раз в жизни и только по одному объекту недвижимости. Поэтому если ипотек несколько, выгоднее заявить его по той, где сумма процентов больше.

Что делать, если за год уплачено мало НДФЛ?

Вернуть больше, чем вы фактически уплатили НДФЛ за год, нельзя. Но остаток вычета не сгорает — он переносится на следующие годы, и вы добираете возврат, пока не исчерпаете положенную сумму.

Как быстрее получить деньги — через ФНС или работодателя?

Через работодателя выгода начинается сразу: с зарплаты перестают удерживать НДФЛ уже в текущем году. Через ФНС деньги приходят одной суммой по итогам года после камеральной проверки (она может длиться до трёх месяцев).

Можно ли оформить вычет полностью онлайн?

Да. Декларацию 3-НДФЛ удобно подать в личном кабинете на nalog.gov.ru, войдя через подтверждённую учётную запись Госуслуг. Мастер сам подтянет данные о доходах, а электронная подпись формируется в кабинете бесплатно.

Получат ли вычет самозанятые и ИП на УСН?

Только при наличии дохода, облагаемого НДФЛ 13%. Налог на профессиональный доход (НПД) и УСН — это не НДФЛ, возвращать нечего. Если у самозанятого или ИП есть параллельно зарплата с НДФЛ, вычет можно заявить с неё.

Верните 13% с ипотеки через ФНС

Заполните декларацию 3-НДФЛ онлайн в личном кабинете и верните налог с покупки жилья и уплаченных процентов.

Как получить налоговый вычет

Ещё в рубрике «Госуслуги и право»

9 мин
Как прописать ребёнка: документы, сроки и порядок оформления через Госуслуги

Регистрация ребёнка по месту жительства — одна из первых юридических процедур, с которой сталкиваются родители после рождения малыша. От прописки зависит запись в детский сад и школу, прикрепление к поликлинике, оформление детских выплат и распоряжение материнским капиталом. Закон устанавливает чёткие правила: куда можно прописать ребёнка, чьё согласие требуется, какие документы собрать и в какие сроки подать заявление. Разбираем порядок оформления через Госуслуги, МФЦ и подразделение по вопросам миграции МВД, а также частые ошибки, из-за которых регистрацию приходится переделывать. Конкретные суммы пошлин и штрафов уточняйте на Госуслугах и в МВД — они меняются, мы же даём проверенную механику и логику процесса.

Читать статью
11 мин
Как получить землю от государства бесплатно: программы, категории, порядок оформления

Бесплатная земля от государства — это не миф и не разовая акция, а несколько постоянно действующих механизмов, прописанных в Земельном кодексе РФ и региональных законах. Получить участок без оплаты его стоимости могут многодетные семьи, участники программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар», отдельные льготные категории — ветераны, инвалиды, молодые специалисты на селе. Но «бесплатно» почти никогда не означает «без хлопот»: нужно подтвердить право на льготу, найти и выбрать участок, грамотно подать заявление, провести межевание, поставить землю на кадастровый учёт и зарегистрировать собственность в Росреестре. В этом материале разбираем механику всех основных программ, порядок действий шаг за шагом, перечень документов, сроки, типичные причины отказа и расходы, которые всё-таки придётся понести. Конкретные суммы, площади и условия сильно зависят от региона, поэтому финальные цифры всегда уточняйте в местной администрации, МФЦ, на Госуслугах и в Росреестре.

Читать статью
10 мин
Как оформить дачу в собственность в 2026 году

Незарегистрированная дача юридически как будто не существует: её нельзя продать, подарить, оставить в наследство, в ней нельзя прописаться, а при споре с соседями или государством защитить такой объект почти невозможно. Дачная амнистия — это упрощённый порядок, который позволяет поставить дом, баню, гараж и хозпостройки на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности по минимуму документов, без получения разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию. В этом материале разбираем механику от и до: какие объекты подпадают под амнистию и до какого года она продлена, чем садовый дом отличается от жилого, как вызвать кадастрового инженера и подготовить технический и межевой планы, как подать декларацию в Росреестр через МФЦ или Госуслуги, какие документы собрать, сколько ждать выписку из ЕГРН, как платить пошлину и налоги после оформления, а также как действовать, если на землю нет документов или дача досталась по наследству и членской книжке СНТ. Конкретные суммы пошлин, сроки и региональные нюансы всегда уточняйте в Росреестре, на Госуслугах и в МФЦ — они меняются, и ориентироваться нужно на актуальные официальные данные.

Читать статью

Рекомендации

11 мин
Акт сверки взаиморасчётов: что это, зачем нужен и как правильно составить

Акт сверки взаиморасчётов — документ, которым две компании подтверждают, что их данные о взаимных долгах совпадают. Разбираем, зачем он нужен бизнесу, какие реквизиты обязательны, как составить и подписать акт — в том числе через ЭДО, что делать при расхождениях и как подпись под актом влияет на срок исковой давности.

Читать статью
11 мин
Номинальный счёт: что это, кому нужен и как открыть

Номинальный счёт — банковский счёт, на котором лежат деньги, не принадлежащие его владельцу: он лишь распоряжается ими в интересах другого лица — бенефициара. Разбираем, как устроена эта конструкция по ст. 860.1 ГК РФ, кому она нужна — от опекунов до цифровых платформ, чем номинальный счёт отличается от эскроу и залогового и как его открыть.

Читать статью
11 мин
Как выставить счёт на оплату: реквизиты, образец и пошаговая инструкция

Счёт на оплату — документ, которым продавец сообщает покупателю, сколько, за что и по каким реквизитам платить. Унифицированной формы нет, но есть устоявшиеся правила, без которых деньги придут с задержкой или не туда. Разбираем реквизиты счёта, отличия от счёта-фактуры и акта, работу с НДС и современные способы выставления — от интернет-банка до платёжной ссылки.

Читать статью
11 мин
Самоинкассация: как сдавать наличную выручку через банкомат и сколько это стоит

Самоинкассация — способ сдавать наличную выручку в банк без инкассаторов: сотрудник сам вносит деньги через банкомат, и они зачисляются на расчётный счёт компании. Разбираем, как устроена технология, чем она отличается от классической инкассации, сколько стоит, какие требования кассовой дисциплины нужно соблюдать и какому бизнесу самоинкассация подходит лучше всего.

Читать статью
12 мин
Декретные для ИП: как получить пособие по беременности и родам

По умолчанию ИП декретные не получает: за себя он не платит взносы на социальное страхование. Но есть легальный механизм — добровольное страхование в СФР: заплатили фиксированный взнос до 31 декабря, и со следующего года у вас есть право на пособие по беременности и родам и больничные. Разбираем механику, суммы, сроки и типичные ошибки, из-за которых будущие мамы-ИП остаются без выплат.

Читать статью
12 мин
Интернет-эквайринг: как работает и как подключить в 2026 году

Покупатель всё реже готов ждать счёт на почту и идти в банк — он хочет оплатить заказ картой или через СБП прямо на сайте за минуту. Интернет-эквайринг решает именно эту задачу: превращает ваш сайт, соцсеть или мессенджер в полноценную точку продаж. Разбираем, как устроен онлайн-платёж изнутри, сколько стоит приём платежей и как подключить его пошагово без лишних ошибок.

Читать статью