Расчётный счёт и банки

Эскроу-счёт в 2026 году: что это, как работает и когда нужен

Эскроу-счёт защищает обе стороны сделки: деньги хранятся в банке и переходят продавцу только после выполнения условий. Чаще всего о нём слышат при покупке квартиры в новостройке. Разбираем, что такое эскроу-счёт, как он работает и когда нужен.

Редакция rko.business··6 мин чтения
Эскроу-счёт в 2026 году: что это, как работает и когда нужен — обложка статьи
Содержание статьи

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором деньги покупателя «заморожены» до выполнения условий сделки. Банк выступает независимым посредником (эскроу-агентом): он хранит деньги и передаёт их продавцу только когда условия выполнены, а если сделка сорвалась — возвращает покупателю.

Смысл — безопасность: покупатель уверен, что не потеряет деньги, а продавец — что получит их после исполнения обязательств.

Как работает эскроу

Схема понятная и регулируется договором эскроу между тремя сторонами.

  • Покупатель, продавец и банк заключают договор эскроу с условиями раскрытия.
  • Покупатель вносит деньги на эскроу-счёт — они блокируются.
  • Продавец выполняет обязательства (например, сдаёт дом, передаёт объект).
  • Банк проверяет выполнение условий и перечисляет деньги продавцу.
  • Если условия не выполнены в срок — деньги возвращаются покупателю.

Где применяется эскроу

Самое массовое применение — покупка квартир в новостройках по договору долевого участия (ДДУ). С 2019 года застройщики получают деньги дольщиков не напрямую, а через эскроу-счета: средства хранятся в банке до сдачи дома.

Это защищает дольщиков от долгостроя и обмана: пока дом не сдан, застройщик деньги не получает. Эскроу также используют в сделках с недвижимостью, бизнесом и крупным имуществом.

Эскроу и закон 214-ФЗ при долевом строительстве

Эскроу при покупке новостройки — это не добровольная опция, а требование закона. С июля 2019 года застройщики обязаны привлекать деньги дольщиков только через эскроу-счета — такую схему ввели поправки в закон 214-ФЗ о долевом строительстве. До этого дольщики платили застройщику напрямую и нередко теряли деньги при банкротстве и долгострое.

Теперь схема иная: дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ), вносит деньги на эскроу-счёт в уполномоченном банке, а застройщик строит дом на собственные или кредитные средства (проектное финансирование от того же банка). Деньги дольщика застройщик получает только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на один объект. Это и есть главная защита покупателя жилья.

Эскроу для дольщиков: главное и страхование АСВ

При покупке новостройки через эскроу деньги дольщика застрахованы государством через Агентство по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн ₽ — это повышенный лимит против обычных 1,4 млн ₽, которые действуют по вкладам и счетам физлиц и ИП. Если у банка отзовут лицензию, дольщик получит возмещение в пределах этой суммы.

Дольщику эскроу ничего не стоит: счёт открывается бесплатно в том уполномоченном банке, который кредитует застройщика, и проценты на остаток по нему не начисляются. Если стоимость квартиры превышает 10 млн ₽, имеет смысл заранее обсудить с банком и застройщиком, как застраховать сумму сверх лимита.

Кто такой эскроу-агент и когда раскрывается счёт

Эскроу-агент — это независимый посредник, который держит деньги и контролирует выполнение условий сделки. В России эскроу-агентом по закону может быть только банк (для расчётов по сделкам), поэтому понятия «эскроу-счёт» и «банк-эскроу-агент» обычно идут вместе. Агент не вправе тратить или распоряжаться деньгами — он лишь хранит их и раскрывает по правилам договора.

Раскрытие эскроу — это момент, когда банк перечисляет деньги продавцу. Он наступает строго при выполнении заранее прописанных условий: для новостройки — ввод дома в эксплуатацию, для сделки с готовой недвижимостью — регистрация перехода права собственности, для B2B-сделки — подписание акта или передача товара. Если условие не выполнено к установленному сроку, деньги возвращаются покупателю — в этом ключевое отличие от обычной предоплаты.

Эскроу в сделках между бизнесом

Эскроу-счёт используют не только физлица: он удобен и в сделках между компаниями, особенно когда стороны не доверяют друг другу или сделка сложная и поэтапная. Через эскроу проводят покупку доли в ООО, продажу бизнеса целиком, сделки с дорогим оборудованием и недвижимостью, расчёты по договорам с отложенными условиями.

Для бизнеса эскроу — гибкий инструмент: в договоре можно прописать любые проверяемые условия раскрытия (получение лицензии, регистрация изменений в ЕГРЮЛ, поставка партии). Это делает эскроу удобнее жёсткого документарного аккредитива в нестандартных сделках. Но для типовых поставок товара бизнес чаще выбирает аккредитив — он привычнее банкам и контрагентам.

Эскроу или аккредитив: в чём разница

Эскроу и аккредитив похожи — оба обеспечивают безопасную сделку через банк, но различаются по назначению, гибкости и стоимости. Эскроу — гибкий трёхсторонний договор, чаще для недвижимости и сделок физлиц, с повышенной страховкой для дольщиков. Аккредитив — традиционный банковский инструмент для расчётов, в том числе между бизнесом и в ВЭД, где раскрытие идёт строго против документов.

Эскроу-счёт и аккредитив: сравнение
ПараметрЭскроу-счётАккредитив
СтороныТрёхсторонний договор (покупатель, продавец, банк-агент)Покупатель, продавец и банки (эмитент и исполняющий)
Условия раскрытияЛюбые проверяемые условия по договоруСтрого против пакета документов
Где чаще применяютНовостройки (ДДУ), сделки физлиц, продажа бизнесаB2B-поставки, контракты, ВЭД
Страховка АСВДо 10 млн ₽ для дольщиков по ДДУСтандартные правила, спецстраховки нет
ГибкостьВысокая — условия настраиваютсяРегламентирован банковскими правилами

Сколько стоит эскроу и когда он оправдан

Для дольщиков новостроек эскроу бесплатен — это требование закона. В остальных сделках (продажа бизнеса, недвижимость на вторичке, B2B) банк берёт комиссию за открытие и ведение эскроу: обычно это фиксированная сумма или процент от суммы сделки. Ориентировочно комиссия невелика относительно стоимости сделки, но точный тариф зависит от банка — уточняйте заранее.

Эскроу оправдан в крупных сделках, где стороны не до конца доверяют друг другу: покупка строящегося жилья, дорогого имущества, доли в бизнесе. Безопасность стоит небольших формальностей и комиссии. Открыть эскроу или аккредитив можно в банке, где у вас уже есть расчётный счёт, — так управлять сделкой удобнее из одного интернет-банка.

Плюсы и минусы эскроу-счёта

Эскроу заметно снижает риски сделки, но это не бесплатное и не мгновенное решение. Перед использованием стоит взвесить сильные и слабые стороны.

  • Плюс: защита обеих сторон — деньги переходят продавцу только при выполнении условий.
  • Плюс: для дольщиков новостроек — бесплатно и со страховкой АСВ до 10 млн ₽.
  • Плюс: гибкие условия раскрытия, которые стороны прописывают в договоре.
  • Минус: в небанковских сделках есть комиссия банка-агента.
  • Минус: деньги заморожены до раскрытия — пока сделка идёт, ими нельзя распоряжаться.
  • Минус: требует чёткой формулировки условий — расплывчатые условия осложняют раскрытие.

Частые вопросы и ошибки при использовании эскроу

Большинство сложностей с эскроу возникает из-за нечётких условий договора или непонимания, как работает раскрытие. Несколько практических моментов помогут избежать проблем.

Главное — максимально конкретно прописать условия раскрытия и срок действия эскроу: банк раскроет счёт строго по документам, а при наступлении крайнего срока без выполнения условий вернёт деньги покупателю. Поэтому важно согласовать реалистичный срок и понятный перечень подтверждающих документов. Для сделок с недвижимостью на вторичном рынке, где эскроу по закону не обязателен, иногда выбирают аккредитив — он решает ту же задачу безопасного расчёта.

Эскроу при покупке новостройки: пошагово

Для дольщика покупка квартиры через эскроу выглядит понятно и безопасно — деньги до сдачи дома находятся в банке, а не у застройщика. Разберём весь путь по шагам, чтобы было ясно, в какой момент вы платите и когда застройщик получает деньги.

  • Выбираете квартиру в новостройке и подписываете договор долевого участия (ДДУ).
  • Регистрируете ДДУ в Росреестре — только после этого договор вступает в силу.
  • Открываете эскроу-счёт в уполномоченном банке, который кредитует застройщика (бесплатно для дольщика).
  • Вносите на эскроу-счёт стоимость квартиры — деньги блокируются и застрахованы АСВ до 10 млн ₽.
  • Застройщик строит дом на проектное финансирование банка, а не на ваши деньги.
  • После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности банк раскрывает счёт и перечисляет деньги застройщику.

Эскроу или банковская ячейка при сделке с недвижимостью

При расчётах за недвижимость, особенно на вторичном рынке, у сторон есть выбор между несколькими безопасными инструментами: эскроу-счётом, аккредитивом и старой доброй банковской ячейкой. Ячейка — это аренда сейфа, куда покупатель кладёт наличные, а продавец забирает их после регистрации перехода права. Эскроу и аккредитив работают с безналичными деньгами и раскрываются по документам.

У безналичных инструментов есть весомые плюсы перед ячейкой: расчёт прослеживаемый, не нужно физически возить и пересчитывать крупные суммы наличных, а раскрытие идёт строго по факту регистрации сделки. Ячейка же удобна при наличных расчётах, но несёт риски с пересчётом, подлинностью купюр и не оставляет «цифрового следа» сделки. Для долевого строительства выбора нет — закон требует эскроу; для вторички стороны чаще выбирают между эскроу и аккредитивом, а ячейку используют реже.

Способы безопасного расчёта за недвижимость
ИнструментФорма денегРаскрытие
Эскроу-счётБезналичныеПо выполнению условий договора (регистрация, ввод дома)
АккредитивБезналичныеСтрого против документов о регистрации
Банковская ячейкаНаличныеДоступ к сейфу после регистрации сделки
rb
Редакция rko.business

Материал подготовлен редакцией, проверил Дмитрий Соколов — финансовый аналитик, 11 лет в банковском секторе. Информация носит справочный характер и не является индивидуальной консультацией; ставки и условия уточняйте у банка. Обновлено 22 июня 2026. О проекте.

Частые вопросы

Что такое эскроу-счёт простыми словами?

Это счёт в банке, где деньги покупателя заморожены до выполнения условий сделки. Банк (эскроу-агент) передаёт их продавцу только после исполнения обязательств, а при срыве сделки возвращает покупателю.

Где применяется эскроу-счёт?

Чаще всего при покупке квартир в новостройках по ДДУ: с 2019 года деньги дольщиков хранятся на эскроу до сдачи дома, что защищает от долгостроя. Также в сделках с недвижимостью, бизнесом и крупным имуществом.

Застрахованы ли деньги на эскроу?

Да, при долевом строительстве деньги дольщика на эскроу застрахованы АСВ на сумму до 10 млн ₽ — повышенный лимит против обычных 1,4 млн ₽ по вкладам и счетам физлиц. Если стоимость жилья выше, сумму сверх лимита стоит застраховать отдельно.

Чем эскроу отличается от аккредитива?

Оба обеспечивают безопасную сделку через банк. Эскроу — гибкий трёхсторонний договор, чаще для недвижимости и физлиц, с повышенной страховкой дольщиков, где условия раскрытия можно настраивать. Аккредитив — инструмент для расчётов в B2B и ВЭД, где деньги раскрываются строго против документов.

Кто такой эскроу-агент?

Это независимый посредник, который хранит деньги и контролирует выполнение условий сделки. В России эскроу-агентом по сделкам выступает банк: он не вправе распоряжаться деньгами, а лишь раскрывает их продавцу при выполнении условий или возвращает покупателю.

Когда раскрывается эскроу-счёт?

В момент выполнения прописанных в договоре условий: для новостройки — ввод дома в эксплуатацию, для готовой недвижимости — регистрация перехода права собственности, для B2B — подписание акта или поставка. Если условие не выполнено в срок, деньги возвращаются покупателю.

Можно ли использовать эскроу в сделке между компаниями?

Да. Через эскроу проводят покупку доли в ООО, продажу бизнеса, сделки с дорогим оборудованием. В договоре можно прописать любые проверяемые условия раскрытия, что делает эскроу гибким инструментом для нестандартных B2B-сделок.

Откройте счёт для безопасных сделок

Сравните банки для бизнеса по условиям расчётов — эскроу, аккредитивы, гарантии.

Подобрать счёт

Ещё в рубрике «Расчётный счёт и банки»

11 мин
Номинальный счёт: что это, кому нужен и как открыть

Номинальный счёт — банковский счёт, на котором лежат деньги, не принадлежащие его владельцу: он лишь распоряжается ими в интересах другого лица — бенефициара. Разбираем, как устроена эта конструкция по ст. 860.1 ГК РФ, кому она нужна — от опекунов до цифровых платформ, чем номинальный счёт отличается от эскроу и залогового и как его открыть.

Читать статью
11 мин
Самоинкассация: как сдавать наличную выручку через банкомат и сколько это стоит

Самоинкассация — способ сдавать наличную выручку в банк без инкассаторов: сотрудник сам вносит деньги через банкомат, и они зачисляются на расчётный счёт компании. Разбираем, как устроена технология, чем она отличается от классической инкассации, сколько стоит, какие требования кассовой дисциплины нужно соблюдать и какому бизнесу самоинкассация подходит лучше всего.

Читать статью
8 мин
Второй расчётный счёт для бизнеса: зачем он нужен и как им управлять

Закон не ограничивает число расчётных счетов у бизнеса — открыть можно сколько угодно и в разных банках. Разбираем, в каких ситуациях второй счёт реально полезен, как разделять с его помощью потоки и риски и на что смотреть при выборе второго банка.

Читать статью

Рекомендации

11 мин
Акт сверки взаиморасчётов: что это, зачем нужен и как правильно составить

Акт сверки взаиморасчётов — документ, которым две компании подтверждают, что их данные о взаимных долгах совпадают. Разбираем, зачем он нужен бизнесу, какие реквизиты обязательны, как составить и подписать акт — в том числе через ЭДО, что делать при расхождениях и как подпись под актом влияет на срок исковой давности.

Читать статью
11 мин
Как выставить счёт на оплату: реквизиты, образец и пошаговая инструкция

Счёт на оплату — документ, которым продавец сообщает покупателю, сколько, за что и по каким реквизитам платить. Унифицированной формы нет, но есть устоявшиеся правила, без которых деньги придут с задержкой или не туда. Разбираем реквизиты счёта, отличия от счёта-фактуры и акта, работу с НДС и современные способы выставления — от интернет-банка до платёжной ссылки.

Читать статью
12 мин
Декретные для ИП: как получить пособие по беременности и родам

По умолчанию ИП декретные не получает: за себя он не платит взносы на социальное страхование. Но есть легальный механизм — добровольное страхование в СФР: заплатили фиксированный взнос до 31 декабря, и со следующего года у вас есть право на пособие по беременности и родам и больничные. Разбираем механику, суммы, сроки и типичные ошибки, из-за которых будущие мамы-ИП остаются без выплат.

Читать статью
12 мин
Интернет-эквайринг: как работает и как подключить в 2026 году

Покупатель всё реже готов ждать счёт на почту и идти в банк — он хочет оплатить заказ картой или через СБП прямо на сайте за минуту. Интернет-эквайринг решает именно эту задачу: превращает ваш сайт, соцсеть или мессенджер в полноценную точку продаж. Разбираем, как устроен онлайн-платёж изнутри, сколько стоит приём платежей и как подключить его пошагово без лишних ошибок.

Читать статью
11 мин
Маркировка интернет-рекламы в 2026: токен erid, ОРД и штрафы

Любая реклама в российском интернете — от баннера на сайте до поста у блогера — должна быть промаркирована: получить токен erid, пометку «Реклама» и попасть в отчётность. За пропущенный токен штрафуют и заказчика, и площадку, причём суммы для компаний измеряются сотнями тысяч рублей. Разбираем, как устроена система маркировки, что считается рекламой, а что нет, и как малому бизнесу выполнять требования без лишней бюрократии.

Читать статью
11 мин
Терминал для оплаты картами: виды, цены, как подключить в 2026

Точка без приёма карт сегодня теряет покупателей каждый день: наличными расплачивается меньшинство, и клиент просто уходит туда, где «можно картой». Хорошая новость — терминал давно перестал быть дорогой игрушкой: есть аренда, бесплатные модели от банков, приём на обычный смартфон и вовсе безтерминальные схемы с QR-кодом. Разбираем виды терминалов, реальные затраты и порядок подключения шаг за шагом.

Читать статью