Госуслуги и право

Как оформить договор дарения квартиры: пошагово и налоги в 2026 году

Дарение квартиры — частый способ передать жильё близким без купли-продажи. Договор можно составить самостоятельно, а переход права собственности зарегистрировать в Росреестре, в том числе через Госуслуги. Разбираем по шагам, как оформить дарственную, нужен ли нотариус, кто платит налог на дарение и когда он не возникает.

Редакция rko.business··6 мин чтения
Как оформить договор дарения квартиры: пошагово и налоги в 2026 году — обложка статьи
Содержание статьи

Что такое договор дарения и его особенности

Договор дарения (дарственная) — это безвозмездная передача имущества: даритель отдаёт квартиру, а одаряемый принимает её, ничего не платя взамен. Именно безвозмездность отличает дарение от купли-продажи. Если в договоре фигурирует встречная плата или обязательство, это уже не дарение, и его могут признать притворной сделкой.

Дарение часто выбирают для передачи жилья близким родственникам: детям, родителям, супругу. Главное преимущество в этом случае — отсутствие налога (об этом ниже) и относительная простота. Подаренная квартира при этом считается личной собственностью одаряемого и, как правило, не делится при разводе, в отличие от купленного в браке имущества.

Важно помнить: дарение — это окончательная передача. После регистрации перехода права даритель теряет права на квартиру, и отменить дарение можно лишь в исключительных случаях, предусмотренных законом. Поэтому к решению подаренного жилья стоит подходить взвешенно.

  • Дарение — безвозмездная передача, без встречной платы или обязательств.
  • Часто используется для передачи жилья близким родственникам.
  • Подаренная квартира — личная собственность одаряемого, обычно не делится при разводе.
  • После регистрации даритель теряет права; отмена — только в исключительных случаях.

Как составить дарственную: пошагово

Договор дарения недвижимости составляется в письменной форме. В большинстве случаев его можно подготовить самостоятельно, без нотариуса, но есть ситуации, когда нотариальное удостоверение обязательно — например, при дарении доли в праве собственности или когда дарителем выступает несовершеннолетний или ограниченно дееспособный.

В договоре нужно точно указать стороны (даритель и одаряемый), предмет дарения (квартира с адресом, площадью, кадастровым номером), основание права собственности дарителя и факт безвозмездности. После подписания договора переход права обязательно регистрируется в Росреестре — без этого одаряемый не станет собственником.

Ниже — общий порядок действий. Это ориентир: в сложных случаях (доли, несовершеннолетние, обременения) лучше обратиться к нотариусу или юристу.

  • Подготовьте документы на квартиру: выписку из ЕГРН, документ-основание права дарителя.
  • Составьте договор: стороны, точное описание квартиры, безвозмездность.
  • Проверьте, не требуется ли нотариус (доли, несовершеннолетние, ограниченно дееспособные).
  • Подпишите договор обеими сторонами.
  • Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр.
  • Получите выписку из ЕГРН — теперь собственник одаряемый.

Регистрация в Росреестре через Госуслуги

Переход права собственности по дарственной регистрируется в Росреестре. Подать документы можно через МФЦ, напрямую в Росреестр или в электронном виде, в том числе с использованием Госуслуг для записи и отдельных сервисов. За регистрацию перехода права уплачивается государственная пошлина.

При электронной подаче, как правило, нужна усиленная квалифицированная электронная подпись, поэтому многие предпочитают подавать документы через МФЦ с записью онлайн. После приёма документов Росреестр проводит регистрацию в установленный срок и вносит запись в ЕГРН, а одаряемый получает выписку, подтверждающую право собственности.

Ниже — ориентировочный размер пошлины и сроки. Точные актуальные суммы и сроки уточняйте на Госуслугах или сайте Росреестра — пошлины периодически индексируются.

Регистрация дарения (ориентировочно, уточняйте актуальное)
ПараметрЗначение
Где зарегистрироватьРосреестр (через МФЦ, онлайн, в т. ч. с Госуслугами)
Госпошлина за регистрациюФиксированная для физлиц, периодически индексируется
Срок регистрацииУстановленный регламентом (через МФЦ чуть дольше)
РезультатЗапись в ЕГРН и выписка на имя одаряемого

Налог на дарение квартиры

Ключевое правило: при дарении квартиры между близкими родственниками налог на доходы не возникает. К близким родственникам для целей этого освобождения относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, родные и неполнородные братья и сёстры. Если даритель и одаряемый из этого круга, одаряемому не нужно ни платить НДФЛ, ни, как правило, подавать декларацию по этому доходу.

А вот если квартиру дарит человек, не входящий в круг близких родственников (например, тётя, дядя, двоюродные, друзья, посторонние), одаряемый получает налогооблагаемый доход и должен заплатить НДФЛ со стоимости подарка, а также подать декларацию 3-НДФЛ. Налог считается от стоимости подаренной недвижимости.

Сам даритель налог не платит в любом случае — он не получает дохода, а отдаёт имущество. Конкретные ставки и порядок определения стоимости для расчёта налога уточняйте на nalog.gov.ru, поскольку правила и пороги периодически меняются.

Налог при дарении (механика; точное — на nalog.gov.ru)
Кто кому даритНалог для одаряемогоДекларация 3-НДФЛ
Близкому родственникуНе платитсяКак правило, не нужна
Не близкому родственнику / постороннемуНДФЛ со стоимости подаркаНужна
Любой случай — для дарителяНе платится (дохода нет)Не нужна

Дарение vs завещание vs купля-продажа

Передать квартиру близкому можно по-разному, и у каждого способа свои плюсы. Дарение — это передача при жизни и сразу: одаряемый становится собственником немедленно. Завещание вступает в силу только после смерти наследодателя, и до этого момента собственность остаётся у владельца, который может изменить волю.

Купля-продажа предполагает оплату, и между близкими родственниками она невыгодна налогово, а также не даёт права на имущественный вычет покупателю, если сделка между взаимозависимыми лицами. Дарение между близкими родственниками выигрывает отсутствием налога и моментальностью, но лишает дарителя прав на жильё сразу.

Выбор зависит от целей: если важно сохранить контроль до конца жизни — завещание; если передать сразу и без налога близкому — дарение; если речь о реальной продаже постороннему — купля-продажа. В сложных семейных ситуациях стоит проконсультироваться с юристом.

  • Дарение — передача сразу и при жизни, между близкими без налога, но даритель теряет права.
  • Завещание — вступает в силу после смерти, владелец сохраняет контроль и может его изменить.
  • Купля-продажа — с оплатой; между взаимозависимыми лицами не даёт покупателю имущественного вычета.
  • Выбор зависит от целей: контроль, скорость передачи, налоги.

Частые ошибки при дарении

Распространённая ошибка — считать, что достаточно подписать договор. Без регистрации перехода права в Росреестре одаряемый не становится собственником: квартира юридически остаётся за дарителем. Поэтому регистрация обязательна, и затягивать с ней не стоит.

Вторая ошибка — игнорировать налог при дарении не близкому родственнику. Одаряемый, получивший квартиру не от близкого, обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог. Налоговая узнаёт о сделке из данных Росреестра, поэтому «не заметить» доход не получится — будут пени и штрафы.

Третья — маскировать под дарение фактическую продажу или встречные обязательства. Такая сделка может быть признана притворной и оспорена. Также рискованно дарить единственное жильё, не подумав о последствиях: после дарения вернуть его почти невозможно, и даритель может остаться без жилья и без прав на него.

  • Без регистрации в Росреестре одаряемый не собственник — регистрируйте переход права.
  • При дарении не близкому родственнику одаряемый платит НДФЛ и подаёт декларацию.
  • Налоговая видит сделку через Росреестр — скрыть доход не выйдет.
  • Не маскируйте продажу под дарение и взвешенно дарите единственное жильё.

Дарение доли, ипотечной квартиры и согласие супруга

Дарить можно не только квартиру целиком, но и долю в праве собственности. Однако дарение доли требует обязательного нотариального удостоверения договора — это устойчивое правило. Поэтому, если вы дарите часть квартиры (например, долю ребёнку), готовьтесь к визиту к нотариусу и оплате его услуг помимо госпошлины за регистрацию.

Сложнее обстоит дело с квартирой, которая находится в ипотеке и в залоге у банка. Подарить заложенное жильё без согласия банка-залогодержателя нельзя: пока кредит не погашен, на квартире есть обременение, и любая сделка требует одобрения банка. На практике банки редко соглашаются на дарение ипотечной квартиры, поэтому обычно дарение возможно только после полного погашения кредита и снятия залога.

Ещё один важный момент — согласие супруга. Если квартира приобретена в браке и считается совместной собственностью, для её дарения нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга, даже если в документах собственником значится только один из них. Без такого согласия сделку впоследствии можно оспорить. Поэтому перед дарением проверьте режим собственности на квартиру и при необходимости получите согласие супруга.

  • Дарение доли требует обязательного нотариального удостоверения.
  • Подарить ипотечную квартиру в залоге без согласия банка нельзя.
  • Для совместного имущества супругов нужно нотариальное согласие второго супруга.
  • Проверьте режим собственности и обременения до оформления дарения.
rb
Редакция rko.business

Материал подготовлен редакцией, проверил Дмитрий Соколов — финансовый аналитик, 11 лет в банковском секторе. Информация носит справочный характер и не является индивидуальной консультацией; ставки и условия уточняйте у банка. Обновлено 23 июня 2026. О проекте.

Частые вопросы

Нужен ли нотариус для договора дарения квартиры?

Не всегда. В большинстве случаев дарственную можно составить в простой письменной форме без нотариуса. Но нотариальное удостоверение обязательно в ряде ситуаций — например, при дарении доли в праве собственности или когда дарителем выступает несовершеннолетний либо ограниченно дееспособный.

Платится ли налог при дарении квартиры близкому родственнику?

Нет. При дарении между близкими родственниками (супруги, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры) налог на доходы не возникает, и декларацию по этому доходу, как правило, подавать не нужно. Даритель налог не платит ни в каком случае.

Кто и сколько платит налог, если квартиру дарит не родственник?

Одаряемый, получивший квартиру не от близкого родственника, получает налогооблагаемый доход: он платит НДФЛ со стоимости подарка и подаёт декларацию 3-НДФЛ. Конкретную ставку и порядок определения стоимости для расчёта уточняйте на nalog.gov.ru — правила периодически меняются.

Как зарегистрировать дарение квартиры?

Переход права регистрируется в Росреестре — через МФЦ, онлайн или напрямую, в том числе с использованием Госуслуг для записи. За регистрацию платится госпошлина. Без регистрации одаряемый не станет собственником. После регистрации он получает выписку из ЕГРН на своё имя.

Можно ли отменить дарение квартиры?

После регистрации перехода права отменить дарение можно лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом. Дарение — это окончательная передача: даритель теряет права на квартиру. Поэтому к дарению, особенно единственного жилья, нужно подходить очень взвешенно.

Что лучше — подарить квартиру или завещать?

Зависит от целей. Дарение передаёт квартиру сразу и при жизни, между близкими — без налога, но даритель теряет права немедленно. Завещание вступает в силу только после смерти, и владелец сохраняет контроль и может изменить волю. Для сложных ситуаций стоит проконсультироваться с юристом.

Делится ли подаренная квартира при разводе?

Как правило, нет. Имущество, полученное в дар, считается личной собственностью одаряемого и обычно не подлежит разделу при разводе, в отличие от имущества, купленного в браке на общие средства. Это одна из причин, почему дарение выбирают для передачи жилья детям.

Финансы для себя: всё о жилье и деньгах

Оформляете жильё? Разберитесь и с ипотекой, и с налоговыми вычетами без переплат. Всё о личных финансах и недвижимости — в одном понятном разделе.

Перейти в раздел «Финансы для себя»

Ещё в рубрике «Госуслуги и право»

9 мин
Как прописать ребёнка: документы, сроки и порядок оформления через Госуслуги

Регистрация ребёнка по месту жительства — одна из первых юридических процедур, с которой сталкиваются родители после рождения малыша. От прописки зависит запись в детский сад и школу, прикрепление к поликлинике, оформление детских выплат и распоряжение материнским капиталом. Закон устанавливает чёткие правила: куда можно прописать ребёнка, чьё согласие требуется, какие документы собрать и в какие сроки подать заявление. Разбираем порядок оформления через Госуслуги, МФЦ и подразделение по вопросам миграции МВД, а также частые ошибки, из-за которых регистрацию приходится переделывать. Конкретные суммы пошлин и штрафов уточняйте на Госуслугах и в МВД — они меняются, мы же даём проверенную механику и логику процесса.

Читать статью
11 мин
Как получить землю от государства бесплатно: программы, категории, порядок оформления

Бесплатная земля от государства — это не миф и не разовая акция, а несколько постоянно действующих механизмов, прописанных в Земельном кодексе РФ и региональных законах. Получить участок без оплаты его стоимости могут многодетные семьи, участники программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар», отдельные льготные категории — ветераны, инвалиды, молодые специалисты на селе. Но «бесплатно» почти никогда не означает «без хлопот»: нужно подтвердить право на льготу, найти и выбрать участок, грамотно подать заявление, провести межевание, поставить землю на кадастровый учёт и зарегистрировать собственность в Росреестре. В этом материале разбираем механику всех основных программ, порядок действий шаг за шагом, перечень документов, сроки, типичные причины отказа и расходы, которые всё-таки придётся понести. Конкретные суммы, площади и условия сильно зависят от региона, поэтому финальные цифры всегда уточняйте в местной администрации, МФЦ, на Госуслугах и в Росреестре.

Читать статью
10 мин
Как оформить дачу в собственность в 2026 году

Незарегистрированная дача юридически как будто не существует: её нельзя продать, подарить, оставить в наследство, в ней нельзя прописаться, а при споре с соседями или государством защитить такой объект почти невозможно. Дачная амнистия — это упрощённый порядок, который позволяет поставить дом, баню, гараж и хозпостройки на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности по минимуму документов, без получения разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию. В этом материале разбираем механику от и до: какие объекты подпадают под амнистию и до какого года она продлена, чем садовый дом отличается от жилого, как вызвать кадастрового инженера и подготовить технический и межевой планы, как подать декларацию в Росреестр через МФЦ или Госуслуги, какие документы собрать, сколько ждать выписку из ЕГРН, как платить пошлину и налоги после оформления, а также как действовать, если на землю нет документов или дача досталась по наследству и членской книжке СНТ. Конкретные суммы пошлин, сроки и региональные нюансы всегда уточняйте в Росреестре, на Госуслугах и в МФЦ — они меняются, и ориентироваться нужно на актуальные официальные данные.

Читать статью

Рекомендации

11 мин
Акт сверки взаиморасчётов: что это, зачем нужен и как правильно составить

Акт сверки взаиморасчётов — документ, которым две компании подтверждают, что их данные о взаимных долгах совпадают. Разбираем, зачем он нужен бизнесу, какие реквизиты обязательны, как составить и подписать акт — в том числе через ЭДО, что делать при расхождениях и как подпись под актом влияет на срок исковой давности.

Читать статью
11 мин
Номинальный счёт: что это, кому нужен и как открыть

Номинальный счёт — банковский счёт, на котором лежат деньги, не принадлежащие его владельцу: он лишь распоряжается ими в интересах другого лица — бенефициара. Разбираем, как устроена эта конструкция по ст. 860.1 ГК РФ, кому она нужна — от опекунов до цифровых платформ, чем номинальный счёт отличается от эскроу и залогового и как его открыть.

Читать статью
11 мин
Как выставить счёт на оплату: реквизиты, образец и пошаговая инструкция

Счёт на оплату — документ, которым продавец сообщает покупателю, сколько, за что и по каким реквизитам платить. Унифицированной формы нет, но есть устоявшиеся правила, без которых деньги придут с задержкой или не туда. Разбираем реквизиты счёта, отличия от счёта-фактуры и акта, работу с НДС и современные способы выставления — от интернет-банка до платёжной ссылки.

Читать статью
11 мин
Самоинкассация: как сдавать наличную выручку через банкомат и сколько это стоит

Самоинкассация — способ сдавать наличную выручку в банк без инкассаторов: сотрудник сам вносит деньги через банкомат, и они зачисляются на расчётный счёт компании. Разбираем, как устроена технология, чем она отличается от классической инкассации, сколько стоит, какие требования кассовой дисциплины нужно соблюдать и какому бизнесу самоинкассация подходит лучше всего.

Читать статью
12 мин
Декретные для ИП: как получить пособие по беременности и родам

По умолчанию ИП декретные не получает: за себя он не платит взносы на социальное страхование. Но есть легальный механизм — добровольное страхование в СФР: заплатили фиксированный взнос до 31 декабря, и со следующего года у вас есть право на пособие по беременности и родам и больничные. Разбираем механику, суммы, сроки и типичные ошибки, из-за которых будущие мамы-ИП остаются без выплат.

Читать статью
12 мин
Интернет-эквайринг: как работает и как подключить в 2026 году

Покупатель всё реже готов ждать счёт на почту и идти в банк — он хочет оплатить заказ картой или через СБП прямо на сайте за минуту. Интернет-эквайринг решает именно эту задачу: превращает ваш сайт, соцсеть или мессенджер в полноценную точку продаж. Разбираем, как устроен онлайн-платёж изнутри, сколько стоит приём платежей и как подключить его пошагово без лишних ошибок.

Читать статью